Eine Immobilie wird häufig zuerst mit den Augen bewertet. Die Wohnung wirkt modern, die Räume sind hell und die Lage macht bei der Besichtigung einen guten Eindruck. Für eine solide Investitionsentscheidung reicht das jedoch nicht aus.
Ich bin Alexandru Moldovan, Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO und selbst Eigentümer von elf Immobilien in Bayern. Dadurch beschäftige ich mich nicht nur beruflich mit Immobilien, sondern trage auch persönlich die finanziellen und organisatorischen Folgen einer Kaufentscheidung.
Dabei habe ich gelernt: Eine gute Immobilie erkennt man nicht allein an einer schönen Besichtigung. Die wichtigsten Fragen sollten bereits vorher beantwortet werden.
Der Kaufpreis ist nur der Anfang
Viele Interessenten konzentrieren sich zuerst auf den ausgeschriebenen Kaufpreis. Für die tatsächliche Bewertung müssen jedoch auch die Kaufnebenkosten, eine mögliche Finanzierung und zukünftige Investitionen berücksichtigt werden.
Zusätzlich zum Kaufpreis können beispielsweise Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler entstehen. Muss die Immobilie renoviert oder modernisiert werden, erhöht sich der tatsächliche Kapitalbedarf weiter.
Entscheidend ist deshalb nicht nur die Frage: „Kann ich den Kaufpreis bezahlen?“
Wichtiger ist: „Kann ich die gesamten Kosten langfristig tragen, ohne dass die Finanzierung bei der ersten unerwarteten Ausgabe zum Problem wird?“
Eine Immobilie kann auf den ersten Blick günstig erscheinen und trotzdem teuer werden. Umgekehrt kann ein höherer Kaufpreis wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn Zustand, Lage und langfristige Nutzbarkeit stimmen.
Die Zahlen müssen vor dem Gefühl kommen
Natürlich spielen persönliche Eindrücke bei einer Immobilie eine Rolle. Besonders bei einer selbst genutzten Wohnung oder einem Haus muss man sich dort wohlfühlen.
Bei einer Kapitalanlage sollte das Gefühl jedoch nicht die wirtschaftliche Prüfung ersetzen.
Vor einer Besichtigung möchte ich deshalb möglichst viele Zahlen kennen:
- Wie hoch sind die aktuellen oder realistisch erzielbaren Mieteinnahmen?
- Welche nicht umlagefähigen Kosten trägt der Eigentümer?
- Wie hoch ist das Hausgeld?
- Gibt es ausreichende Rücklagen?
- Welche Reparaturen oder Modernisierungen könnten bevorstehen?
- Wie hoch wäre die monatliche Belastung aus der Finanzierung?
- Bleibt nach allen Kosten noch ein sinnvoller Überschuss oder zumindest eine tragfähige Belastung?
Dabei reicht es nicht, mit dem bestmöglichen Szenario zu rechnen. Eine Kalkulation sollte auch dann noch funktionieren, wenn Kosten steigen, eine Reparatur notwendig wird oder eine Wohnung zeitweise nicht vermietet ist.
Eine Rechnung, die nur unter perfekten Bedingungen aufgeht, ist keine stabile Grundlage für ein langfristiges Investment.
Rendite allein sagt nicht alles
Die Rendite ist eine wichtige Kennzahl. Sie hilft dabei, unterschiedliche Objekte miteinander zu vergleichen und das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Einnahmen einzuschätzen.
Trotzdem sollte eine Immobilie niemals allein anhand einer einzigen Prozentzahl bewertet werden.
Eine rechnerisch hohe Rendite kann auf ein erhöhtes Risiko hinweisen. Vielleicht besteht Sanierungsbedarf, die Vermietbarkeit ist schwieriger oder die Lage entwickelt sich schwächer als erwartet. Eine niedrigere Anfangsrendite kann dagegen vertretbar sein, wenn das Objekt langfristig gut vermietbar ist und geringe Risiken aufweist.
Deshalb betrachte ich Rendite nicht als endgültige Antwort, sondern als Ausgangspunkt für weitere Fragen: Warum ist die Rendite bei diesem Objekt besonders hoch oder niedrig? Welche Annahmen wurden verwendet? Sind die Einnahmen realistisch? Welche Ausgaben fehlen möglicherweise in der Berechnung?
Eine Kennzahl ist nur so zuverlässig wie die Daten, aus denen sie berechnet wurde.
Die Lage muss zum Ziel passen
Der bekannte Satz „Lage, Lage, Lage“ ist grundsätzlich richtig. Er ist aber zu ungenau, wenn nicht geklärt wird, was eine gute Lage für das konkrete Ziel bedeutet.
Für eine Familie können Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und eine ruhige Umgebung entscheidend sein. Berufstätige achten möglicherweise stärker auf die Verkehrsanbindung. Bei einer kleinen Mietwohnung können Hochschulen, Arbeitsplätze oder eine gute Verbindung zum Stadtzentrum besonders wichtig sein.
Deshalb gibt es nicht die eine perfekte Lage für jede Immobilie. Die Lage muss zur Zielgruppe und zur geplanten Nutzung passen.
Neben der aktuellen Situation sollte auch die langfristige Entwicklung betrachtet werden. Dazu gehören beispielsweise Infrastruktur, Bevölkerungsentwicklung, neue Bauprojekte und die wirtschaftliche Bedeutung der Region.
Gleichzeitig ist Vorsicht angebracht, wenn ein Kauf nur mit möglichen zukünftigen Entwicklungen begründet wird. Eine angekündigte Verbesserung der Infrastruktur kann positiv sein. Sie sollte aber nicht die einzige Grundlage der gesamten Kalkulation darstellen.
Der Zustand entscheidet über die echten Kosten
Eine frisch gestrichene Wohnung kann einen sehr guten Eindruck machen. Sie sagt aber wenig über den technischen Zustand des Gebäudes aus.
Wichtiger sind unter anderem Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung und die allgemeine Instandhaltung. Bei einer Eigentumswohnung muss zusätzlich die gesamte Eigentümergemeinschaft betrachtet werden.
Vor einem Kauf sollten deshalb relevante Unterlagen sorgfältig geprüft werden. Dazu können Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Energieausweis und Informationen über die Instandhaltungsrücklage gehören.
In den Protokollen lässt sich häufig erkennen, welche Probleme bereits diskutiert wurden und welche größeren Maßnahmen möglicherweise bevorstehen.
Wer nur die Wohnung betrachtet, aber das Gebäude ignoriert, prüft lediglich einen Teil seines Investments.
Die Finanzierung braucht Reserven
Eine Finanzierung sollte nicht so knapp berechnet sein, dass jede zusätzliche Ausgabe zum Problem wird.
Auch bei einer vermieteten Immobilie können Kosten entstehen, die nicht vollständig auf den Mieter übertragen werden können. Dazu kommen mögliche Leerstände, Reparaturen oder Veränderungen bei der Finanzierung.
Deshalb halte ich finanzielle Reserven für einen wesentlichen Bestandteil jeder Investitionsentscheidung. Sie machen eine Immobilie nicht automatisch rentabel, können aber verhindern, dass ein unerwartetes Ereignis sofort zu finanziellem Druck führt.
Wer mehrere Immobilien besitzt, muss außerdem das gesamte Bild betrachten. Ein einzelnes Objekt kann gut funktionieren, während die Gesamtbelastung aus mehreren Finanzierungen trotzdem zu hoch wird.
Wachstum sollte deshalb nicht nur daran gemessen werden, wie viele Immobilien jemand besitzt. Entscheidend ist, ob die Finanzierungen, Rücklagen und laufenden Verpflichtungen dauerhaft beherrschbar bleiben.
Nicht jede gute Immobilie passt zum eigenen Plan
Ein wirtschaftlich interessantes Objekt muss nicht automatisch das richtige Investment für jeden Käufer sein.
Manche Immobilien erfordern mehr Verwaltung, andere mehr Eigenkapital oder eine höhere Risikobereitschaft. Auch der persönliche Zeithorizont ist wichtig. Wer möglicherweise kurzfristig wieder verkaufen muss, bewertet ein Objekt anders als jemand, der langfristig halten möchte.
Vor der Suche sollten deshalb die eigenen Kriterien feststehen:
- Dient die Immobilie der Eigennutzung oder Vermietung?
- Wie viel Eigenkapital steht tatsächlich zur Verfügung?
- Welche monatliche Belastung ist dauerhaft tragbar?
- Wie viel Verwaltungsaufwand ist akzeptabel?
- Welches Risiko kann und möchte man übernehmen?
- Wie lange soll die Immobilie gehalten werden?
Ohne diese Klarheit wird die Suche schnell von einzelnen Angeboten bestimmt. Mit einem festen Rahmen kann man gezielter entscheiden und ungeeignete Objekte frühzeitig ausschließen.
Mein wichtigstes Learning bei Immobilien
Mein wichtigstes Learning ist, dass eine Kaufentscheidung nicht bei der Besichtigung beginnt. Sie beginnt mit dem eigenen Ziel und einer ehrlichen Kalkulation.
Die Besichtigung zeigt, wie sich eine Immobilie anfühlt. Die Unterlagen und Zahlen zeigen, ob sie wirtschaftlich und langfristig zum Käufer passt. Beides ist wichtig, aber beides erfüllt eine andere Aufgabe.
Ein gutes Immobilieninvestment muss nicht spektakulär wirken. Es sollte nachvollziehbar kalkuliert, finanzierbar und auch dann noch tragfähig sein, wenn nicht alles perfekt läuft.
Wer bereit ist, genau hinzusehen und bei unklaren Zahlen auch einmal Nein zu sagen, schützt nicht nur sein Kapital. Er schafft die Grundlage dafür, langfristig bessere Entscheidungen zu treffen.